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不動産を売るにはどうする?高く売りたい人の売却方法とは?売りたい物件があるなら、無料一括見積もりがおすすめ。複数の仲介業者に価値を評価してもらい、買取相手を探してもらいましょう。

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不動産を売る

住み替え・相続・会社解散・現金化などの理由で他の人に有償譲渡したい不動産物件。一戸建て住宅・中古マンション・土地・オフィス・投資用物件(非居住者)などさまざまなものがありますね。

そのいずれにしても、高価で売る方法・ポイントは、まず早めに査定をしてもらうことです。早く売りたいという気持ちはわからないではありませんが、あせると安く買い叩かれてしまうかもしれません。そうならないためにも、余裕を持って行動して買取主が見つかるのを待ちましょう。

また、複数の仲介不動産屋さんに査定をしてもらって、相場を知ることも大切です。そして、高い価格で売ることができるところと契約(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)をしましょう。できれば、時期や税金などの相談にも乗ってもらうといいかと思います。

売却手続きの流れ

土地を売却しようと考えた際、まずどうしていいか分からないという方が多いのではないでしょうか。そんな方のために、売り手側の立場で土地の売却手続きの流れをわかり易く説明します。

まずは不動産会社に土地を査定してもらうために必要な書類を揃えます。必要な書類は、登記簿謄本、公図・測量図、そのほか土地の状況が分かるものになります。これらの書類を持って、複数の不動産会社へ査定を依頼します。このとき注意が必要なのは、価格だけで業者を選ばず、信頼のおける会社を選びましょう。不動産会社が決まったら、契約をかわすことになります。この場合、不動産会社に売却を仲介してもらう「媒介契約」を行います。ここから不動産会社による販売が始まります。すぐに売れる場合もありますし、1年以上買い手が見つからないこともあります。買い手が見つかると売買契約に移ります。買い手側と、売却条件や引き渡し日、支払い方法などの契約条件の調整を行います。お互いに条件が合えば売買契約が成立です。このとき、買い手から手付金を受け取ります。その後、引き渡しの日までに抵当権の抹消の手続きをし、土地の代金を受け取ります。この際、固定資産税、実測清算金などがあれば生産しておきます。そして最後に、登記の申請をして売却手続きは終了です。

難しそうに見える不動産の売却手続きですが、流れと必要な書類、情報を覚えておけば、不動産会社に行ったときも迷わずに済みます。ほとんどの手続きは不動産会社でやってくれます。よって、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切になってきます。

必要書類は?

不動産の売却の必要書類は数多くあるため、いざ準備しようとしても、何をどこでもらえばいいのか分かりにくいものです。不動産会社に必要書類を問い合わせるなど、事前に確認しておくと安心です。また、このときの対応でも安心してお願いできる不動産会社かどうか判断が出来ます。各種手続きの前には二度手間にならないよう必要書類を今一度確認するようにしましょう。

不動産売却時に必要となる基本的な書類は、権利書と呼ばれる登記識別情報、印鑑証明書、実印、本人確認のための運転免許証などの身分を証明できる書類、抵当権がある場合は抹消書類、権利書の住所と印鑑証明の住所が違う場合は住民票などが必要になります。

続いて上の書類がいつ必要で、どのように使うのかを簡単に説明します。

登記識別情報は、不動産会社に査定してもらう際や、所有権移転登記の手続きの際に必要となります。

印鑑証明書と実印は、売却を決め、不動産会社に不動産の査定をお願いするまでに準備しましょう。共有者がいる場合は共有者の分も必要です。本人確認のための運転免許証は、不動産会社と契約を結ぶ際に必要となります。免許証がない場合は、保険証など複数の書類が必要な場合があります。

抵当権抹消に必要な書類は、契約が無事終わり、抵当権を抹消する際に必要となります。住民票は、権利書と印鑑証明の住所が異なる場合に必要となります。売却を決め、不動産会社に不動産の査定をお願いするまでに準備しましょう。

必要な諸費用(税金と経費)は?

不動産売却の際必要な諸費用といっても、物件の形状によって様々です。ご自分の売りたい物件と照らし合わせて、参考にしてください。

仲介手数料は、不動産会社に販売を依頼したときに必要になる経費です。成約価格の3%のほか6万円と消費税がかかります。

抵当権抹消費用は、ローンの担保として設定していてローンの残債がある場合に必要となります。

測量費用・境界設置費用は、土地の正確な広さや、境界の位置がはっきりしないときには業者に依頼して測量し直し、新たに境界標を設置し直すことになります。トラブル防止のため、境界の測量の前には隣接した土地の所有者に一言ご挨拶をしておいた方が良いでしょう。

建物解体費用は、売却する土地に建物があり、それを解体して更地の状態で売却するときに必要となります。そのまま売却する、リフォームして売却するなど様々な方法が考えられますのでまずは不動産会社に相談してみると良いでしょう。

リフォーム費用は、売却前に建物のメンテナンスやリフォームを行ってから売却する場合に必要となる費用です。建物によっては、リフォームせず更地の状態や、そのままの状態で売却した方が良いこともありますので、事前に不動産会社に相談してみると良いでしょう。

印紙代は、売買契約などを交わす際に書類に印紙を貼る必要があります。この印紙は手続きの際法務局で購入することが出来ます。

以上が主な必要な諸費用です。その物件によって必要な諸費用が異なる場合もあります。不動産業者に、打ち合わせの際に詳しく聞いておくようにしましょう。

各費用について

仲介手数料

不動産の売却にかかる費用のうち最も高額になるのが「仲介手数料」でしょう。仲介手数料とは、不動産業者に土地などの販売を依頼して、無事に売れたときに支払われる成功報酬です。これは売却した不動産がいくらで売れたかによって金額が違います。

仲介手数料は、一般的に成約価格の3%プラス6万円と消費税です。例えば2,000万の不動産を売却した場合は、69万3,000円という高額になります。たしかに不動産会社は売るために、広告を出したり、不動産を見に来たお客さんに一生懸命薦めたりなど様々な努力をしてくれています。その努力に対してのお礼という意味も含まれているのが仲介手数料です。この手数料は、成功報酬のような形をとっています。ですから、契約期限内に購入者が見つからなかったり、購入希望者が見つかったとしても売買契約に至らなかった場合などには支払う必要はありません。

それにしても高いと思う方も多いのではないでしょうか。では、仲介手数料を浮かせるために不動産会社を通さずに販売するとしましょう。まずは広告を打ちます。これもすべて業者に任せると結構な金額になりますし、売れなければ継続して広告を出す必要があります。それに広告を見て欲しいと思ったとしても、販売者が個人で知名度もないような人から買おうと思うものでしょうか。なんとか売れたとしても、その後売買の手続きに法務局やら司法書士の事務所やらへ奔走することになります。このような手間やコストをふまえると、妥当な金額と言えるのではないでしょうか。

印紙税(印紙代)

印紙税とは、契約書などの証明をするために課税される税金です。金銭の授受があるような契約には税金が発生します。その税金にあたるのが印紙です。印紙は切手のような形状をしており、目的の契約書に貼付け、それを消印することで納税したことの証明となります。また、正式な書類であること、その書類の効力を示すような意味もありますので、とても大切な物です。当然税金ですので、印紙の貼り忘れは脱税となります。その場合、印紙税額+2倍の過怠金が発生します。また消印を忘れた場合も額面相当の過怠金が発生します。印紙の貼り忘れや、消印の忘れには十分注意しましょう。

不動産の取引にあたっては、売買契約時や抵当権抹消登記の際に印紙税が必要となります。売買契約を行う際はよく契約書を複数作成しますがそのすべての契約書に、印紙を貼る必要があります。忘れずにすべての契約書に印紙を貼りましょう。また、不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社が手続きしてくれますので、個人で印紙を準備する必要はありません。もし、事前に印紙を入手した場合には不動産会社に相談しましょう。

これらの手続きや書類の作成は普段しない方にとっては、難しいもので、分からないことだらけだと言う場合が大半です。不備があり、あとから過怠税の支払いが生じてしまっては何もなりません。自分で調べることも大切ですが専門家や不動産会社の方に説明をきいてから行動することをお勧めします。

測量費用

土地を実測売却する場合、測量費用が発生し、原則的には売主側の負担となります。土地の面積の測量だけでなく、境界線が不明な場合などは境界確認作業や標石の設置作業も必要です。測量を実施する土地家屋調査士や測量事務所に支払う報酬金額には、以前は法務大臣が認定した統一価格というものが存在しましたが、競争原理の導入により現在では撤廃されています。測量費用のおおよその相場を知りたい場合は、土地家屋調査士会の報酬基準額を参考にするのがよいでしょう。

一般的に測量作業の第一歩は、法務局などの公的機関に保管されている公図や図面などの資料を調査することから始まります。その後で現地において公簿との照合、隣接所有者立会による境界の確認などを経て実際の面積測量が行われます。境界線や測量の基準点を明らかにするために境界標を埋設したり、筆界点に石杭や金属鋲などを設置するケースもあります。このような複数の手続きを必要に応じて組み合わせます。

実際の測量では、公図と現地が著しく異なっていたり、そもそも法務局に地積測量図がないケースもあったりとさまざまな事態が発生します。また、測量の難易度にも差があり、たとえば山林などの測量では樹木の伐採を行わなければならないケースも想定されます。権利関係が複雑な土地では境界線の特定に長い時間を要することもしばしばです。土地売却の際は調査を依頼する前に土地家屋調査士等に測量費用の見積もりを作ってもらうことが大事です。

抵当権抹消費用

銀行で住宅ローンなどを組んで不動産を購入する際、借りたお金の担保として購入した不動産に抵当権を設定されます。借金を返済してしまえば必要のないものなので、住宅ローン完済時には金融機関から抵当権を抹消するのに必要な書類一式が届きます。すぐに抵当権を抹消してしまう人もいるでしょうが、手続きが面倒だし、不利益は実際ないのでそのままにしている人も多いのが実情です。しかし、いざその不動産を売却したいと思った時には原則として抵当権の登記を抹消する必要に迫られ、抵当権抹消費用が発生します。

司法書士に依頼する方法もありますが、抵当権抹消費用を安くあげたい場合は、自分で抹消手続きを行うこともできます。申請に必要なのは抵当権抹消登記申請書や金融機関が発行した解除証書または弁済証書と呼ばれる登記原因証明情報、登記済証、委任状などの書類一式と、登録免許税として1物件あたり1,000円だけです。かりに土地が1筆、建物1棟に抵当権が設定されているとすると、抵当権抹消費用は2物件で2,000円の登録免許税のみとなります。もし必要であれば1物件あたり465円で完了後の登記情報を取得できます。

司法書士に依頼するメリットは、慣れない書類作成から解放され、法務局に出向く面倒さもないことです。なにより、プロに任せれば確実に抵当権を抹消してもらえます。司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合の報酬額は1万円くらいが相場といわれていますが、不動産の数や抵当権の数、その他の事情により多少変動するようです。

登記費用

不動産を売却すると登記を移転しなければなりませんが、ここで登録免許税がかかわってきます。登録免許税法の第3条には「登記等を受ける者が二人以上あるときは、これらの者は連帯して納付する義務を負う」と定められていて、買主と売主が共同して登記申請をおこない、登録免許税も折半しなければならないと解釈するのが普通でしょう。しかし現実的には登記することによって利益を得るのは買主であるため、登記費用は買主が負担するということが慣例となっています。つまり、売主側としては登録免許税や司法書士への報酬も含め、登記費用を払う必要はありません。不動産価格はこういった登記費用を買主が負担するということを前提にして設定されているのが普通です。

売主としては登記申請のときに必要な書類を滞りなく準備する義務があります。権利証などの登記識別情報・印鑑証明書・実印・身分証明書が必要となります。住所や名前が変わっている場合は住所氏名変更登記をしなければならないので、住民票と戸籍謄本も必要です。また抵当権の登記もこの時点までに抹消しておかなければなりません。抵当権の抹消費用は売主の負担です。

特約として登記費用を売主と買主の折半とすることも可能です。登録免許税の税率は、土地が固定資産税評価額の1%、建物は、一定の条件を満たす自己居住用の場合、固定資産税評価額の0.3%となります。司法書士への報酬はまちまちですが、一般的な居住用の一戸建てやマンションの場合で2〜3万円が相場です。

所得税

土地・建物の不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して所得税と住民税が課せられることになります。その税率は不動産を所有していた期間によって分けられており、取得した日付が譲渡した年の1月1日からみて5年以上の場合は長期譲渡所得、それ未満の場合は短期譲渡所得として税額を計算します。不動産譲渡による所得は給与所得や事業所得とは合算されず、分離課税として算出しなければなりません。

買った値段よりも安く売らざるをえない場合、利益がないのだから所得税を払う必要がないように思われますが、注意しなければならないのは、建物部分は減価償却費を計上しなければならないことです。法定耐用年数の1.5倍の年数に対応して定額法で償却率が定められています。もし3,000万円で購入した住宅の土地部分が1,000万円、建物部分が2,000万円だとして、建物の減価償却費が1,000万円あったとすると売却時に計上できる取得費は2,000万ということになり、かりに買ったときと同額の3,000万円で売却したとしても1,000万円の売却益が発生します。

しかし、居住用の不動産を譲渡した場合には、その譲渡所得から最高で3,000万円を控除することができます。上記の例でも売却益が3,000万円を超えていないため、この特別控除の対象となり、実質上、所得税は課税されません。気をつけなければならないのは、所有者自身がその不動産を実際に生活の拠点として使っていたことが要件ですから、別荘などは優遇措置を受けることはできません。

住民税

不動産の売却によって得た利益には所得税のほかに住民税も課税されます。課税対象額の計算方法は所得税と一緒です。3,000万円特別控除、特定居住用財産の買替え特例などの課税減免措置の考え方も住宅ローン控除などをのぞき、ほぼ同じです。不動産を売却した翌年の3月に所得税を申告して納付しますが、その申告をもとに住民税額が計算され、6月以降に分納することになります。

住民税も所得税と同様、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率が異なります。平成16年に改正された税制によると、短期譲渡所得では所得税が課税短期譲渡所得金額の30%であるのに対し、住民税は9%、長期譲渡所得では課税長期譲渡所得金額の15%に対し5%となっており、長期譲渡所得のほうがかなり優遇されているといえます。

他にもいろいろな特例がありますので、申告の際は細心の注意を忘れてはなりません。売却した不動産が居住用財産であり、土地・建物ともに所有期間が10年を超えている場合は、譲渡益が3,000万円を超えていても、控除しきれなかった部分に対して軽減税率が適用されます。不動産譲渡による収入が3,000万円を超える場合に検討すべき別の選択肢としては、買換えの特例があります。これは一定の要件を満たす居住用の不動産を売却し、その代金を別のマイホームの購入資金に充当する場合に適用されます。二つ同時に適用することはできませんので、先々のことまでよくシミュレーションをすることが大事です。

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